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감정평가와 비례율 이해


발행일 1970.01.01  
성남신문
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재개발ㆍ재건축사업에 있어서
감정평가와 비례율에 대한 이해

재개발ㆍ재건축사업에 있어서 조합원들에게 가장 관심의 대상이 되는 것 중의 하나가 관리처분일 것이다. 관리처분계획은 관리처분총회에서 과반수의 찬성으로 의결되고, 시장ㆍ군수의 승인을 받으면 확정되는 것인데, 이 관리처분계획에 의해서 조합원들이 분양받을 종후자산(신축 아파트 또는 신축 상가)이 결정되고, 또한 조합원들이 부담할 분담금이 결정되기 때문일 것이다.

관리처분계획의 수립을 위해서는 종전자산과 종후자산에 대한 감정평가가 먼저 이루어져야 하며, 이 감정평가 결과를 기준으로 관리처분계획을 수립하게 된다. 조합원들이 관리처분과 관련된 감정평가, 특히, 종전자산의 감정평가에 대해서 많은 관심을 나타내게 되는 것은 당연하다고 하겠다.

그런데, 재개발ㆍ재건축구역내 조합원들과 상담을 해보면 많은 조합원들이 이 종전자산의 감정평가와 관련하여 잘못 이해하고 있음을 볼 수 있다. 특히, 관리처분시 발생하는 민원의 대부분이 종전자산의 감정평가와 관련된 것이고, 그 내용 또한 종전자산의 평가액을 더 높여달라는 것이다. 이는 종전자산의 가액이 높아야 조합원들에게 이익이 될 것이라고 생각하기 때문으로 보인다. 그렇다면 종전자산의 감정평가 결과가 높게 나오면 조합원들에게 이익이 될 것인가? 결론부터 이야기하면, 종전자산 평가액의 높고 낮음과 관계없이 조합원들의 분담금은 동일하기 때문에 종전자산의 평가액을 높이는 것은 조합원들에게 아무 도움이 되지 않는다.

이것을 이해하기 위해서 조합원의 권리가액 및 분담금이 결정되는 과정을 간략하게 설명하자면 다음과 같다.

조합원 분담금 = 분양아파트 가액 - 조합원 권리가액
조합원 권리가액 = 조합원 종전자산가액 times; 비례율
비례율 = (총분양수입-사업비) / 종전자산 감정평가총액 times;100

조합원에게 궁극적으로 의미있는 것은 분담금액의 크기가 될 것이다. 그런데 분양수입과 사업비가 고정되어 있을 때, 종전자산의 가액이 늘어나면 비례율이 떨어지고, 비례율이 떨어지면 조합원 권리가액이 줄어들어 결국은 종전자산의 가액을 높여도 조합원 권리가액은 높아지지 않는다. 조합원의 권리가액이 같으면 분담금 또한 같기 때문에 조합원에게 아무런 이익을 제공하지 못한다.

예를 들어서 설명해 보면 다음과 같다. 어느 사업지구의 분양가 총액이 200억원이고, 사업비 총액이 100억원이며, 조합원 A가 받고자하는 아파트의 조합원분양가가 2억4천만원이라고 가정하자. 종전자산의 평가총액이 80억원, 100억원, 120억원(조합원 A씨의 종전자산은 1억6천만원, 2억원, 2억4천만원)이라고 가정할 때, 각각의 경우에 분담금을 계산해보자.

구분

종전자산

총액

분양가

총액

사업비

총액

비례율

권리가액

총액

80억

200억

100억

1.25

100억

100억

200억

100억

1.00

100억

120억

200억

100억

0.833

100억

구분

비례율

종전자산 (조합원 A)

권리가액

(조합원 A)

아파트 분양가

분담금

(조합원 A)

1.25

1억6천

2억

2억4천

4천

1.00

2억

2억

2억4천

4천

0.833

2억4천

2억

2억4천

4천

사례①의 경우를 살펴보자. 종전자산이 80억원이면 비례율은 1.25가 되고 권리가액 총액은 100억원이 된다. 조합원 A의 종전자산이 1억6천만원이라면 A의 권리가액은 2억원이며, 조합원분양가가 2억4천만원인 아파트를 분양받기 위해서 A가 부담할 분담금은 4천만원이 된다.
비례율 = (200억-100억)/80억 = 1.25
권리가액 = 80억 times; 1.25 = 100억
A의 권리가액 = 1억6천만 times; 1.25 = 2억
A의 분담금 = 2억4천 - 2억 = 4천

사례②의 경우를 살펴보자. 종전자산이 100억원이면 비례율은 1.00이 되고 권리가액 총액은 100억원이 된다. 조합원 A의 종전자산이 2억원이라면 A의 권리가액은 2억이며, 조합원분양가가 2억4천만원인 아파트를 분양받기 위해서 A가 부담할 분담금은 4천만원이 된다.
비례율 = (200억-100억)/100억 = 1.00
권리가액 = 100억 times; 1.00 = 100억
A의 권리가액 = 2억 times; 1.00 = 2억
A의 분담금 = 2억4천 - 2억 = 4천

사례③의 경우를 살펴보자. 종전자산이 120억원이면 비례율은 0.80이 되고 권리가액 총액은 100억원이 된다. 조합원 A의 종전자산이 2억4천만원이라면 A의 권리가액은 2억이며, 조합원분양가가 2억4천만원인 아파트를 분양받기 위해서 A가 부담할 분담금은 4천만원이 된다.
비례율 = (200억-100억)/120억 = 0.833
권리가액 = 120억 times; 0.833 = 100억
A의 권리가액 = 2억4천 times; 0.833 = 2억
A의 분담금 = 2억4천 - 2억 = 4천

종전자산의 평가액이 높고 낮음에 관계없이 권리가액과 조합원 A의 분담금은 일정하다는 것을 알 수 있다.

재개발,재건축사업의 본질은 조합원들이 각자의 토지를 출자하여 공동으로 사업을 하는 것이고, 그 과정에서 조합원들 상호간의 합리적인 분담금 산출 및 이익배분의 기준을 마련하기 위해서 자산에 대한 감정평가가 이루어지는 것이다. 감정평가의 높고 낮음이 전체 조합원의 재산가액을 늘리거나 줄어들게 하지는 못한다.

재개발, 재건축사업은 조합원 분양분을 제외한 나머지 주택(일반분양분)을 팔아서 사업비에 충당하고 모자라는 금액이 있으면 조합원들이 형평에 맞게 분담하는 구조이다. 따라서 조합원의 분담금을 줄이고 권리가액을 높이기 위해서는 총분양수입을 늘리거나 사업비를 줄여야 한다. 즉, 재개발,재건축사업의 사업성이 좋아져야 조합원들에게 혜택이 돌아간다는 이야기이다.

총분양수입을 늘리기 위해서는 일반분양가가 올라가거나 용적률이 높아져야 한다. 일반분양가의 상승은 제품의 가격이 상승하는 것을 의미하며, 용적률이 높아진다는 것은 팔 수 있는 제품의 양이 늘어나는 것을 의미한다. 아파트의 품질을 떨어뜨리지 않는 범위내에서 사업비를 줄이는 것도 사업성을 개선하는 방안이 될 것이다.

이상에서 살펴보았듯이, 종전자산 감정평가액의 높고 낮음이 조합원의 재산가치를 높이고 낮추는 것은 아니며, 종전자산 감정평가 결과는 비례율의 산정과 관리처분을 위한 기준을 마련하는데 의미가 있다 할 수 있다. 따라서, 종전자산의 감정평가시에는 조합원들간의 형평성과 공정성을 유지하는 것이 중요하다고 할 수 있다.

조계의 감정평가사 031-709-2211

-서울대학교 정치학과 졸업
-한국토지공사 근무
-현,(주)제일감정평가법인 경기지사장
-현,주거환경연합 전문위원

 

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